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주택청약 하시는 분들은 꼭 알아야할 투기과열지구 이야기!

by 달달한비가되어드릴게요 2022. 9. 4.
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주택청약 하시는 분들은 꼭 알아야할 투기과열지구 이야기!

여러분들 오늘 알아볼 내용은 주택청약 신청해보신 분들이라면 모를수가 없는 투기과열지구에 관련된 내용입니다. 이 지역은 해당지역의 주택가격 상승률이 다른 지역보다 높고 이로인하여 주택의 투기가 성행할 가능성이 있는 곳으로 지정하는 것을 말합니다.

그렇기 때문에 주택 청약을 신청하는데 있어서도 좀 더 많은 것을 보고 기준도 강하게 적용된다고 볼수있겠는데요. 오늘은 투기 과열지구에 대해서 알아보고 어떤 내용이 다른지 한번 알아보겠습니다.


투기과열지구 첫번째 다른점 : 1순위 조건이 더욱 어렵다.

첫번째 확인해야 할것은 1순위 조건입니다. 투기과열지구는 청약과열지역과 더불어서 가장 1순위가 되기 어렵다고 말할수 있는 곳입니다.

출처: 청약홈

국민주택의 경우에는 투기과열지구의 경우 다른 곳보다 더욱 높은 기준이 적용된다는 것을 확인할수 있습니다.

청약 통장의 가입기간이 2년 이상 경과해야하며 납입회차는 24회 이상을 충족시켜야 1순위에 들어갈수 있게 됩니다.

출처 : 청약홈

다음으로 확인해야 할것은 민영주택에 관련된 내용입니다.

민영주택도 국민주택과 마찬가지로 2년의 가입기간을 만족해야하고 지역별로 다른 예치금 수준을 만족해야 1순위에 들어갈수 있게 됩니다.

출처 : 청약홈

지역별로 다른 예치금 수준은 아래와 같습니다. 최소 200 이상의 예치금을 통장에 납입해놓아야 하며 각 지역별로 예치금 수준이 다르기 때문에 꼭 확인해보시길바랍니다.


투기과열지구 두번째 다른점 : LTV, DTI 기준이 다른 지역보다 낮습니다.(빌릴수 있는 한도가 낮다는 말입니다.)

갑자기 전문용어가 나와서 놀라셨죠? 하지만 주택 청약 신청하실때 꼭 알아놓아야 하는 필수 정보니까요. 이부분만 숙지해주세요.

(그렇게 어렵지도 않습니다.)

 

일단 LTV 는 Loan To Value Ratio 의 줄임말 입니다.

이런 LTV 를 계산하게 되면 (대출금액 / 부동산 실제가치) x 100 으로 계산하면 됩니다.

이 말을 쉽게 해석해보면 주택을 담보로 하였을때 그 주택의 가치의 LTV 수치에 해당하는 만큼의 퍼센트로 자금을 빌릴수있게 되는것이랍니다. 간단하게 1억의 주택에 들어갈때 LTV 가 60% 라면 6000만을 빌릴수있게되는 것이라고 생각하면 됩니다.

 

다음은 DTI 에 관련된 내용인데요.

DTI 는 Debt to Income ratio 의 줄임말입니다.

해석을 해보자면 소득(income) 에 비해서 빌릴수있는 부채 (debt) 의 비율이라고 생각하시면 되겠습니다.

DTI 를 계산하는 공식은 (주택담보 대출 연간 원리금 상환할 액수 + 기타 이자 상환액) / 연간소득 입니다.

즉 매달 상환해야할 금액이 150 만(원리금과 이자를 합한수치) 이라고 할때 연 소득이 4000만인 사람일 경우 DTI 수치를 계산해보면 이렇습니다. {150만 x 12 = 3000만 (연간 갚아야할 금액) / 연소득 4000만} x 100 = 75 라고 말이죠.

 

DTI 가 높을수록 대출 받을수 있는 금액은 높아지고 낮아질수록 대출 받을수 있는 금액도 줄어든다고 생각하시면 됩니다.

 

그리고 투기 과열지구와 비규제 지역의 LTV, DTI 수치 차이는 아래와 같습니다.

  투기 과열지구 비규제 지역
LTV DTI LTV DTI
시가 9억 이하 40 40 70 60
시가 9억 초과 20 40
시가 15억 초과 X X X X

(무주택 세대를 기준으로 쓰여친 수치입니다. 9억원 초과일 경우에는 9억 초과분에 대해서만 LTV 20, DTI 40 이 적용됩니다.)

시가 9억 초과에 대해서 이해가 잘안되시면 예를 들어 10억의 주택에 들어가게 될경우를 예시로 설명해보겠습니다.

9억까지는 LTV 40 의 적용을 받는다고 생각하시면 되구요. 그리고 남은 1억에 대해서는 LTV 20 이 적용되는 것이랍니다.

 

그리고 15억이 초과할 경우에는 LTV, DTI 적용이 안되니까요. 이 부분도 확인해주시면 좋겠습니다.

(내용은 나중에 바뀔수도 있습니다. 만약 정책에 변화가 생기면 다시 포스팅 하도록 할게요!)

 


투기 과열지구 세번째 다른점 : 전매 제한으로 인해서 최대 5년동안 전매할수 없습니다.

마지막으로 투기과열 지구는 전매제한이 있기 때문에 타인에게 분양권을 파는 것이 불가능합니다.

일단 투기 과열지구의 각 공급유형별로 확인할수 있는 투기과열지구 전매제한 내용은 아래와 같습니다.

투기과열지구 일반공급 소유권 이전 등기까지
(최대 5년)
특별공급 5년

이렇게 확인할수 있습니다.

 

소유권 이전 등기시까지 전매가 불가능하지만 그기간이 5년을 넘을 경우에는 최대 5년까지만 전매를 제한한다는 말로 이해하시면 됩니다.

그리고 투기과열지구라도 분양가 상한제가 적용되는 곳은 다른 적용을 받게 됩니다.

  인근 지역 주택과 매매가 차이 비율 투기과열지구
공공택지 100 % 이상 5년
80 ~ 100 % 8년
80 % 미만 10년
공공택지 외 100 % 이상 5년
80 ~ 100 % 8년
80% 미만 10년

제가 알아본 청약에 있어서 투기 과열지구에 관한 내용은 여기 까지 입니다! 여러분들도 참고하셨으면 좋겠구요. 언젠가는 꼭 내집마련의 꿈을 이루시면 좋겠습니다. 저를 포함해서 모두들 화이팅!!

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